序言

随着城镇老旧小区改造工作深入推进，越来越多的社区焕发新生。然而，改造完成只是起点，确保建设质量、实现长效维护，持续提升居民获得感，成为衡量改造成效的关键。本指南创新性地将“建设维护管理”作为独立章节（第7章），针对老旧小区可持续更新这一关键命题，系统提出了全周期管理要求。其中特别强调，改造不是简单的硬件更新，而是要通过建立长效机制，实现社区治理能力和治理体系的现代化转型。这种理念的转变，标志着北京市老旧小区改造工作从“有没有”向“好不好”的质的飞跃。

 张帆

1编制背景：破解“重建轻管”难题

当前老旧小区改造实践中普遍面临“重建轻管”的挑战，改造完成后的长效维护管理环节相对薄弱。改造过程中出现的施工管理问题容易引发居民投诉；部分新增设施因后续运营维护机制不完善，未能充分发挥效益甚至闲置；一些智慧设备的维护服务未能及时跟进，也影响了其实效性。这些问题不仅降低了改造成效和公共资源的利用效率，更直接影响居民的获得感和幸福感。

针对这些问题，《指南》第7章创造性地提出了“四维一体”的管理框架：

1）施工管理规范化：建立标准化的施工流程和质量控制体系；

2）运营管理专业化：引入市场化机制，提升管理效能；

3）社区治理协同化：构建多元主体参与的治理网络；

4）评估改进常态化：形成持续优化的良性循环。

这个框架的最大特点是将改造的“硬建设”和“软管理”有机统一，构建从“改得好”到“管得优”的闭环，保障改造成果能够长期惠及居民。

2全周期视角：构建长效管理机制

（1）科学有序施工：统筹效率与质量

施工阶段是居民感受最直接的环节，也是矛盾最容易激化的阶段。重点解决传统改造中“粗放施工引发投诉”和“二次返工浪费资源”的问题，提升改造效率与公信力。

科学有序施工应遵循“三个提前”工作方法：提前告知施工计划，让居民心中有数；提前做好管线普查，避免重复开挖；提前建立沟通机制，及时化解矛盾。

在具体实施中，特别强调要处理好三个关系：一是施工效率与居民生活的关系，通过交叉施工、流水作业等方式减少干扰；二是工程进度与工程质量的关系，建立全过程质量监督机制；三是改造效果与居民需求的关系，通过材料公示、一户一档等措施满足差异化需求。

案例：通州区玉桥街道玉桥南里小区综合整治项目，在前期社区成立居民宣讲工作专班，逐楼、逐院、逐天开展“摆摊式”方案讲解，广泛征求居民意见。同时，通过“居民茶话会”平台收集意见卡和记录问题，推动设计方案调整。改造期间，社区每周召开改造例会，所有问题及时沟通。通过开展入户听诉、民情恳谈、专题议事等，抓住民声焦点，尽量满足居民“个性化”需求。（资料和图片来源：文明通州《副中心打造老旧小区改造“玉桥样板”》）

2）长效运营管理：分类施策与智慧赋能

运营管理是确保改造成果持续发挥作用的关键。要建立透明规范的物业管理体系，公开物业收费标准和费用去向。针对不同条件的小区采取差异化的运营管理方案：对于基础条件较好、规模较大的小区，建议引入专业化物业管理企业，建立标准化的服务流程和质量监督机制；对于规模较小或物业费收缴困难的小区，可采取社区托管、社会组织代管等模式，提供基础性物业服务；对于居民自治意愿较强的社区，鼓励成立业主自管组织，培养居民自主管理能力。

在技术应用方面，可以通过智能停车系统优化车位使用，安装安防监测设备提升社区安全，运用物联网技术监测高空坠物风险。这些智慧化手段能有效弥补人工管理不足，降低运营成本，解决老旧小区“无人管”“管不好”的难点。

案例：石景山区古城南路东、西小区改造项目通过增加智慧设备，实现小区安全监控、5G覆盖、环境监测、应急提醒、宣传广告、一键求助等多元化功能，建立物业管理数据一体化平台，全方位升级打造智慧平台。（资料来源：北京规划自然资源《北京城市更新“优秀案例”系列报道 |⑦石景山区古城南路东、西小区改造项目》）

（3）提升社区治理：党建引领与多方参与

社区治理是长效管理的制度保障。通过建立“党建引领、居民自治、多方协同”的机制，形成共建共治共享的治理生态。

具体措施包括：建立党建引领的协商机制（如管理模式、规约制定），化解利益分歧，发挥党员先锋模范作用；通过议事协商制定社区管理规约和居民公约，涵盖物业管理、公共设施使用与维护、环境保护、社区活动等方面，明确业主、租户、物业公司等各方权责，规范社区公共行为；调动居民、社会组织、物业企业等多元主体积极性，广泛参与社区环境、设施的管理与维护工作。

案例：西城区德胜街道六铺炕一区1号院央产老旧小区改造工程中，德胜街道工委牵头成立改造专班，通过党建协调会、“吹哨报到”机制，在区住建委指导下，积极协调产权单位、施工单位等各方资源，构建“街道工委—社区党委—网格党支部—楼门党小组”四级联动机制，将党组织嵌入改造全流程。改造实施期间，社区组建党员宣讲队，逐户宣传相关政策；党员楼门长以身作则，打造“样板间”示范，增强居民信任；通过“线上问卷+线下走访”的方式收集居民需求，形成“需求清单”与“问题台账”；设立“改造观察员”岗位，邀请居民代表参与工程监督。（资料来源：西城区人民政府《西城区首个第二批央企在京老旧小区综合整治项目正式开工 党建赋能老旧小区“逆生长”》

（4）开展评估改进：反馈驱动持续优化

评估改进是确保管理持续优化的重要手段。针对改造中可能存在的设计缺陷、施工质量隐患及设施使用维护不当等问题，提出建立“改造-评估-改进”闭环。改造完成后，应组织专业机构开展全面评估，重点考察设施使用效率、居民满意度等关键指标，结合居民反馈和专家意见，形成评估报告。

根据评估结果，制定针对性的改进方案，如优化设施布局、调整服务内容等。通过建立动态反馈与改进机制，及时解决新问题。这一机制确保改造成果长效保持并不断改善，真正实现“改一个、成一个、好一个”的目标。

3深层思考：以人为本的更新理念

从工程建设到服务延续：突破传统“交钥匙工程”思维，建立“改造-运营”无缝衔接机制。根据小区规模、居民意愿等实际情况，选择专业物业管理、社区托管、社会组织代管或居民自管等物业服务模式，并建立对应的服务标准、收费公示及补贴机制。

空间再造与社会治理融合：将物理空间改造与社区治理创新深度融合。通过强化党建引领作用、制定居民公约和组织居民参与日常维护等方式，发动多元力量，规范各方权责。运用“线上+线下”渠道加强宣传动员，特别注重调动中青年群体参与社区事务的积极性。

案例：大兴区清源街道枣园社区改造推进“党建引领、片区统筹、有机更新”模式。社区将“拉家常”议事会工作机制融入日常工作，探索出“五步工作法”——“说事儿”“理事儿”“议事儿”“解事儿”“评事儿”。围绕改造工程，社区召开了20余次“拉家常”议事会，涉及公共空间、智能化、服务业态、社区文化等方面，每个方案都征得半数以上居民同意才会实施。依托线上以楼栋为单位建立的议事群，以及线下实体接待站，居民诉求得以便利表达。社区根据轻重缓急，分类处理：急事、小事协调物业、包片社工、志愿者第一时间解决，难事、大事由社区归档立项，在定期召开的议事会进行专项讨论。（资料来源：人民网《从“老破旧”到“美社区” 大兴区枣园社区是这样做的》）

（图片来源：https://www.sohu.com/a/435024067_391288）

评估驱动的优化机制：构建“居民满意度-专家诊断-动态改进”评估优化机制。居民满意度评价聚焦生活体验改善，专家诊断侧重技术指标达成，大数据监测关注设施运行效能，形成持续改进动力。

智慧赋能的治理升级：结合老旧小区改造契机，构建“物联网+社区治理”的智慧管理体系，将智能门禁、环境监测、应急报警等设备纳入基础服务包，实现生活服务便捷化、风险预警实时化、设施运维智能化的三重提升，让科技赋能真正转化为居民的获得感与安全感。

4结语：让美好生活可持续

改造是阶段性的工程，而美好生活需长效维系。《指南》第7章创新性地将物业管理、社区治理、综合评估等软性要求纳入老旧小区改造技术条款，构建“改造-管理-评估”联动机制，为财政绩效评价提供依据。

当居民从改造的“被动接受者”转变为长效管理的“主人翁”，当社区既重“颜值”更重“活力”，城市更新才真正彰显其价值。这份“后半篇文章”需要政府、市场、社会和居民的共同书写。